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Se stai aprendo un ristorante, una pizzeria o un laboratorio alimentare a Roma, sai bene che uno degli scogli più grandi da superare è la corretta espulsione dei fumi. Spesso, però, il problema principale non è di natura tecnica, ma umana: l'opposizione del condominio. Ma cosa succede se l'assemblea nega il permesso per l'installazione della canna fumaria? Il tuo progetto aziendale deve per forza fermarsi?

In questo articolo esploreremo i tuoi diritti, le normative vigenti e le alternative tecnologiche a disposizione per avviare la tua attività nel rispetto delle regole, analizzando anche le più recenti pronunce della giustizia amministrativa.

C'è una convinzione molto diffusa: per installare una canna fumaria sulla facciata condominiale o nella chiostrina interna sia obbligatorio ottenere il voto favorevole dell'assemblea. In realtà, l'art. 1102 del Codice Civile stabilisce che ciascun condomino (o l'affittuario del locale commerciale) può servirsi della cosa comune (come il muro perimetrale), purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.

Questo significa che il consenso preventivo dell'assemblea non è strettamente obbligatorio, a patto che vengano rispettate tre condizioni fondamentali:

·       Il Regolamento di Condominio (se di natura contrattuale) non vieti espressamente l'installazione di canne fumarie o l'uso commerciale dei locali.

·       L'installazione non comprometta gravemente il decoro architettonico del palazzo, la sicurezza o la stabilità dell'edificio.

·       Vengano rispettate le distanze legali dalle finestre dei vicini e le normative sulle immissioni intollerabili.

A fare ulteriore chiarezza a tutela di chi fa impresa è intervenuta la giurisprudenza amministrativa. Come confermato anche da una recente e rilevante pronuncia del TAR del Lazio - Roma (riferimento provvedimento n. 202602112), è stato ribadito un principio cardine: il Comune non può bloccare, sospendere o negare il titolo edilizio basandosi esclusivamente sul generico dissenso o sulle diffide dell'assemblea condominiale.

Se l'imprenditore presenta un progetto firmato da un tecnico che rispetta le normative urbanistiche, i regolamenti d'igiene e il decoro della facciata, l'amministrazione pubblica non deve fare da "arbitro" nelle liti tra privati. Il titolo edilizio corretto da presentare al Comune per questo tipo di intervento, come ricordato dai giudici amministrativi, è la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e non una semplice CILA, trattandosi di un'opera di manutenzione straordinaria.

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Cosa fare se il regolamento vieta categoricamente l'opera o se i vincoli architettonici di Roma (specie in Centro Storico) rendono impossibile l'installazione esterna? Esistono delle alternative, seppur rigorosamente normate dalla ASL:

1.     Canna fumaria mimetizzata o interna: Se il problema sollevato dai condomini è il "decoro architettonico", si può progettare una tubazione verniciata con l'esatto colore della facciata, oppure sfruttare cavedi tecnici preesistenti e vani ascensore dismessi per farla scorrere internamente.

2.     Abbattitori di fuliggine ad acqua: Sono sistemi che "lavano" i fumi, eliminando le micro-particelle di grasso e la fuliggine. Sono molto utilizzati per i forni a legna delle pizzerie, riducendo drasticamente i fastidi per il vicinato, ma necessitano comunque di uno scarico a norma.

3.     Cappe a carboni attivi (filtri assoluti): Depurano l'aria dagli odori prima di rimetterla nell'ambiente. Attenzione: a Roma, l'uso di questi sistemi "senza sbocco a tetto" è concesso dalla ASL solo in deroga, per comprovata impossibilità tecnica di realizzare la canna fumaria e quasi esclusivamente per attività con cotture molto leggere (bistrot, gastronomie fredde), non per friggitorie o ristorazione pesante

Agire senza presentare la SCIA al Comune e senza le necessarie perizie tecniche espone l'attività a rischi altissimi. Oltre alle cause civili intentate dai vicini per la rimozione, si rischiano sanzioni amministrative pesanti (fino a migliaia di euro) e, nei casi più gravi, l'ordine di ripristino dei luoghi con l'immediata sospensione della licenza commerciale.

Come abbiamo visto, la canna fumaria è il cuore pulsante di quasi ogni attività legata al food, ma è anche l'elemento più sensibile sotto il profilo legale e burocratico. Affrontare il condominio e le pratiche comunali senza una strategia tecnica adeguata è un rischio che nessun imprenditore dovrebbe correre.

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